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再现全款买房!购房者怒斥:哪来这么多全款!

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“全款买房的里面走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”卖方市场买房难,甚至形成了所谓的买房“鄙视链”,无奈的南京购房者,8月24日又碰到了一家需要全款支付的楼盘,而且还是一家刚需盘!

六合毛坯洋房要求

全款或纯公积金贷款

8月24日,六合荣盛华府上午开盘推出3、4、5号楼,共108套毛坯洋房,面积为142、202㎡,毛坯交付,销许均价14220元/㎡。这个价格,放在南京看,已经相当谷底价,但在六合来说,却是六合新房历史上的最高房价!

荣盛华府开盘现场

但在开盘现场,据买房人透露,开发商要求一次性付款和纯公积金贷款的支付方式。以本次房源中最小面积142㎡为例,按照销许均价来算,一次性付款需要202万左右,而以家庭为单位可贷60万公积金,首付也要一下子拿出142万。

哪怕是这么苛刻的付款方式,据开发商消息,本批108套房源仅仅用了一个上午,全部售罄。动辄一、两百万的现金,开盘当天一下子拿出支付,说明购房者事先已经做好准备,开发商做足了前期摸底工作,买卖双方都默认,一拍即合。

全款买房

南京早有先例

去年8月底,河西中部一家豪宅楼盘爆出,不接受客户贷款,只有全款才能买房,而这家楼盘一套房源的总价竟超过了800万元!

这家总价800万左右,且需要一次性付款购买的楼盘就是河西中部老“地王盘”金隅紫京府。

去年7月底,该楼盘领取了5、9号楼销许,5号楼在7月底的一次开盘中全部售罄。而9号楼绝大部分是170平米的大户型,仅有92套。网上房地产数据显示,该批房源均价46400元/平米,总价大多在800—850万不等。置业顾问表示,该房源目前仅对一次性付款客户销售。

对此,金隅南京公司营销总监贺天啸表示,设置了“全款购房”的门槛,也是权衡再三后的决定。“项目会在9月中旬公开170平米的实景样板房,由于不少意向客户都是自住需求,都想等到看完样板间后再做决定。不过,也有不少客户想尽早出手。本着对客户负责的态度,为了保证他们能在看完样板间后再考虑是否购买,我们才设置了‘全款买房’的门槛。目前,全款购房的客户已有30多组。而这样的一个买房‘门槛’也会在样板间公开之后取消”,贺天啸说。

事实上,当时设置“全款买房”门槛的楼盘不仅仅是金隅紫京府。

去年8月初,网上挂出了河西豪宅华润悦府四期房源的销许,其中,住宅仅有54套。网上房地产数据显示,该批住宅表价仅34401元/平米。表价出炉后业内人士都纷纷感慨:豪宅卖出白菜价,河西卖出了江北价,又将是“一扫而空”的节奏啊!但置业顾问介绍说:“我们有一个买房条件,就是必须一次性付款,没有其他优惠,全部按照表价卖房。”

而江北高新区的一家楼盘不但要求客户全款购买,还要绑定车位。

根据该网友在朋友圈所述,公司初步决定:购买75、92平米的客户必须一次性付款,另外还需要购买一个10万元的车位,购买65平米的客户可以贷款,也要捆绑购买一个10万元的车位,但必须具备贷款资格,个人征信报告不得有任何逾期。

在楼市调控的大背景下,个别开发商设置的买房门槛竟然开始越来越高。

开发商为什么要这么做?主要原因还是“人多房少”,开发商希望通过提高首付比例的手段来“阻止”一部分客户。不过,这在一定程度上也伤害到了部分客户。尤其对于一些刚需客户来说,购房压力已经很大了,首付比例若再提高的话,将会极大的增加他们购房负担。

杭州购房者七成首付

被全款付清客户挤掉名额

无独有偶,在杭州的王女士也因为买不到房而深感苦恼。她先是看中一个在奥体的楼盘,好不容易托到了关系,却因为只能首付六成,没能买到房。

接着她又想买艮北的一个楼盘,愿意接受七成首付,结果还是被全款付清的购房者给挤掉了。“杭州人怎么那么有钱,动不动就全款付清的?”王女士深深感慨并疑惑。

事实上,真的如此吗?

记者经过调查发现,“全款付清”的购房者中,除了拆迁户、卖掉一套房子凑钱的购房者外,还有不少选择“房抵贷”的方式,也就是将手头的房子抵押给银行,再把贷来的钱用来凑齐全款,购买新房。

这样既能通过一次性付款买到房子,又能使用银行杠杆。这是时下全款买房的其中一个秘诀。

换一种贷款方式

买到房的几率大增

“我可以出七成首付,但还是买不到心仪的房子,开发商告诉我说必须要全款才能买得到,其他客户都是这种情况。”

和王女士的遭遇一样,吴先生告诉记者,他将购房目标锁定在钱江世纪城板块和城东的几个楼盘,询问下来,几乎都要求购房者能一次性付清房款。

吴先生表示很困惑:“都知道房子好卖,要抢,但是哪来那么多可以付清全款的人。”他告诉记者,看中的房子总价接近500万元,他手头的现金还有100多万元的缺口,没法全款付清,必须跟银行按揭。但开发商表示现在银行按揭款回款很慢,所以一次性付款的购房者优先。

吴先生感到很失落,以为自己买不到房子了。

但前不久,他经过一位从事金融业的朋友点拨,顿时茅塞顿开:

“我现在住的房子没有贷款,朋友让我去把房子抵押贷款,贷出来的钱不就可以凑齐全款了?他说投资买房子的人很多都是这么干的。我太笨了,怎么自己没想到这个办法呢?”

某银行工作人员告诉记者:

“一般来说只要购房者自己名下有房,就可以将这套房子抵押给银行,从而贷到一笔钱,有些银行甚至接受这套房还没有还清按揭的情况(该套房贷在同一家银行办理),也会愿意做抵押,所以说门槛是比较低的。比如说一套100方的房子,市场评估价是2万元/㎡,抵押的时候按照6折来算,就可以贷到120万元。”

银行按揭贷款额度降低后

“房抵贷”业务很吃香

记者询问了多家银行的工作人员,目前这种“房抵贷”的业务很普遍,不少银行都在开展。

“目前房贷的额度普遍吃紧,像我们除了合作的开发商还会有一定额度外,都是不会放款的。”某银行客户经理表示,眼下他们的业务压力也很大,因为少了一大块原本热门的房贷业务,为了完成业务指标,“房抵贷”是他们目前的主要业务模式之一。

记者了解到,虽然有明文规定通过“房抵贷”贷出来的钱,只能用来经营和消费,不能用于购房,但是因为监管难度大,银行也很难确定借款人到底拿着钱去做什么了。

“以消费的名义贷出来,然后先把这个钱打到一个目标账户,比如自己的熟人或者亲戚,对方再把这笔钱返还给你,再拿着这笔钱去买房,就很难监管到了。”某业内人士表示,这种做法早就已经有了。他表示:

“因为这种抵押得到的贷款是可以用于消费或者装修的,最常见的就是在合同上标注,向银行抵押借这笔钱是要用来购买价格昂贵的红木家具。”

这样做的购房者

很多是为了凑齐全款

某银行客户经理告诉记者,以前“房抵贷”是不少人给自己加杠杆的一种方式,理论上来说,抵押第一套房子,拿着钱去交首付买第二套房子,然后再抵押第二套房子买第三套,这是可以实现的,但是风险也很大。

“不过目前来找我们做抵押的客户,大部分是为了凑齐剩余的房款,只是为了一个资金的周转,在授信的时间内,基本都可以还完贷款,风险并不大。”

“比如我们银行,目前抵押贷款的利率是年化6.6%,授信三年,而大部分银行的这种业务,都是可以随借随还的。”某银行工作人员表示,如果按照目前的楼市行情,手里抵押的这套房产再加上新买的房子,同时都在增值,“去掉还贷的利息,增值部分还有的赚。”

另一家银行工作人员表示,他们银行房抵贷最长的授信时间为10年,利率差不多是年化6.6%。而目前的二套房按揭贷款利率为基准利率上浮10%,即5.39%。

如果是500万元的房子,首付七成,按揭贷款150万元,跟房抵贷150万元,同样是向银行贷款,利率差距不算特别大。

记者从一位从事抵押贷款业务的掮客处了解到,目前办理“房抵贷”来凑买房全款的人挺多的。

“我们公司跟各大银行都有合作,一般客户工作稳定有房产的,都能办出抵押贷款,如果客户是做生意的,经营状况良好,那么抵押贷款的利率还有一定的优惠。这两个月来咨询抵押贷款的人不少,我们公司经手办了二三十单抵押贷款,客户都是贷出钱凑全款买房的。”

记者了解到,如果是为了凑齐全款而去做“房抵贷”的购房者,以投资需求为主,其目的就是为了能买到房子。几年之后,等房子交付,他们相信收益远大于银行利息。

浙江合创律师事务所的律师表示:

“因为这样做的购房者,贷款的额度不大,并且是为了周转资金,所以抵押物被没收的可能性不大。另一方面,尽管有规定该笔贷款不能用于买房,但是这种情况很普遍,银行贷后的监管力度也不大,即使被查到,只要能把贷款的钱还上就没有问题。”

当然,那些真正有自住需求的购房者,尤其是首套房购买者,却因为大量的“全款付清”者,失去了买到房的机会。

关于房子的那些鄙视链

针对这一现象,有才的网友们整理了一份房贷房产鄙视链出来!

房贷鄙视链:全款>高比例商贷>公积金

1、全款购房者

2017-2019年房地产企业大约有1万多亿到期债务,如果全款买房,开发商就能及时回款。

2、高比例首付,商贷购房者

3、中比例首付,商贷购房者

4、标准比例商贷购房者(政策规定首套房首付比例只需要30%);

全国各地房贷收紧,买房不再那么容易贷款,有房企担心购房者签约后由于银行贷款问题难以解决导致购房难以进行;

5、公积金贷款购房者

住房公积金贷款流程较为复杂,放款周期比较长

房产鄙视链:本地土著>房奴一族>无房蜗居族

1、无忧无虑的本地土著

因为没有丝毫的房价压力,只要稍微努力,他们就能够在城市过着衣食无忧的生活。

压力在他们的身上体验甚少,这些人居于城市金字塔的顶端,是生活压力小的一类人群(这群人中也包括虽然出生于外地,却可以在一线城市轻松买房的富豪阶层)。

2、已经买房的房奴

他们拥有着较高的学历,有着较为体面的工作,他们依然要背负着较高的房地产负担,每月收入大量贡献给了银行,虽然生活过的紧巴巴的,但房地产价格的快速上涨让他们产生了虚无的满足感。

3、尚未有房的蜗居一族

他们属于在金字塔底层游荡的人,没有房子的生活,让他们只能居住于租来的房子里。房价的上涨直接导致租金的提升,让其越来越陷入一种来自于房地产的恐慌之中,导致其生活心理负担日益加重,他们构成了整个房地产社会金字塔的底层。

尽管从资产净值上来看,可能他们所持有的现金资产可能并不低,但每一轮房地产价格的上涨都会牵动他们敏感的神经。

或许这才是楼市最真实的一面,高不可攀的房价、不断提高的房贷门槛、大批“通过验资的豪客”围追堵截,而有需求的刚需们深陷其中苦苦挣扎。

来源:凤凰房产南京站综合,钱报杭州房产 记者:楼肖桑、 深圳淘房志

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